Domingo, 03 de julho de 2022

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Aumento na Selic faz disparar os juros dos financiamentos imobiliários

Quem financiou um imóvel em meados de 2020 pode ter economizado algumas centenas de milhares de reais em juros. Naquele ano, a taxa básica de juros da economia, a Selic, estava na mínima histórica de 2% ao ano, o que jogou o custo efetivo total (CET) dos financiamentos imobiliários para uma média de 7% ao ano.

O CET reúne todas as taxas que serão pagas pelo comprador, como os juros, despesas administrativas do banco e tributos, determinando o valor da parcela. De lá para cá, entretanto, a Selic subiu para os atuais 13,25% ao ano, em uma tentativa do Banco Central de conter o avanço da inflação – o maior patamar desde janeiro de 2017.

A mudança na taxa básica elevou os custos totais dos financiamentos, que agora cobram em média 9,8% ao ano dos contratantes. Para um imóvel de R$ 250 mil, esse aumento de 2,8 pontos porcentuais na CET significa uma diferença de R$ 68 mil em juros.

Já para imóveis de R$ 500 mil e R$ 1 milhão, o pagamento adicional é de R$ 137 mil e R$ 300 mil, respectivamente. Hoje, o cliente estará pagando cerca de 20% a mais pelo sonho da casa própria do que em meados de 2020. As projeções são de Carlos Castro, planejador financeiro CFP pela Associação Brasileira de Planejamento Financeiro (Planejar).

De acordo com Castro, o custo efetivo total dos financiamentos poderia estar ainda maior. “A CET não subiu mais por um fator de mercado. A taxa deveria estar maior e só não está por conta da concorrência entre bancos, principalmente com a chegada das fintechs, que começaram a praticar juros mais baixos”, afirma.

O especialista também explica que, por ter mais componentes dentro do custo efetivo total, essa taxa não se movimenta na mesma proporção que a Selic, apesar de ser norteada por ela. O risco de inadimplência, por exemplo, é um dos fatores que fazem parte da formação do juro do financiamento imobiliário.

“A Selic é a base para a determinação da taxa de juros da economia como um todo e do crédito, em particular. Logo, os juros do financiamento imobiliário são afetados pela taxa, mas não de forma proporcional ou imediata”, diz o planejador financeiro.

Para Castro, o momento atual, de juros nas alturas, é desfavorável para financiar imóveis. O mais indicado seria esperar a Selic iniciar uma trajetória mais intensa de queda. Segundo o Boletim Focus do dia 29 de abril de 2022 (o mais recente disponível), a expectativa é de que a taxa comece a arrefecer a partir de 2024.

“Com a Selic caindo, o financiamento ficará mais barato. Além disso, o interessado poderia aproveitar esses dois anos para aumentar o valor de reserva”, diz Castro. “Se a pessoa não tem urgência na compra, a recomendação é deixar o juro trabalhar a favor da reserva, isto é, aplicar o valor na renda fixa para daqui a dois anos ter um montante maior de entrada.”

Essa também é a visão de Carol Stange, educadora em finanças pessoais. “É um momento ruim para financiamentos, ainda mais de longo prazo”, diz a especialista. “O aumento da taxa de juros significa uma prática contracionista do governo. Ou seja, o governo quer diminuir o consumo e com isso encarece todos os financiamentos e contratos em geral. Fica mais caro para o consumidor final comprar ‘coisas’, ainda mais financiadas”, afirma.

Segundo especialistas, uma boa opção para aplicar o dinheiro da entrada do imóvel é o Tesouro Selic. O título público é bastante conservador, possui liquidez diária e paga a variação dos juros no período.

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