Colocar imóvel no Airbnb para aluguel de temporada pode trazer riscos; saiba quais

É possível um condomínio residencial proibir a locação de imóveis por meio de plataforma digitais, como o Airbnb? A dúvida paira sobre a mente de vários proprietários de casas, sítios e apartamentos que possuem o imóvel tanto para uso próprio como para “investimento”.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já julgou a questão. Em novembro, decidiu que convenção de condomínio pode proibir que proprietários aluguem seus imóveis por temporada, seja por plataformas digitais, como o Airbnb, ou outros serviços de locação. A 3ª e a 4ª Turmas têm esse mesmo posicionamento.

Mas a polêmica persiste. Especialistas afirmam que o Supremo Tribunal Federal (STF) ainda deverá analisar a causa. Isso porque existe um conflito entre direitos fundamentais assegurados pela Constituição Federal: o direito de propriedade do dono do imóvel e o direito ao sossego dos demais moradores do condomínio.

Enquanto o STF não dá a palavra final sobre o assunto, o advogado Rodrigo Neiva Pinheiro, sócio do escritório Perdiz de Jesus Advogados Associados, tira algumas dúvidas sobre a atividade:

1-O que diz a lei sobre a locação de imóveis por temporada?

O artigo 48 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) prevê a locação por temporada para “para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde”, com prazo não superior a 90 dias, “esteja ou não mobiliado o imóvel”. Já o artigo 1336 do Código Civil dispõe que o proprietário não pode alterar a destinação de seu imóvel “e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança” dos demais condôminos.

2-O condomínio pode restringir a locação de imóveis?

Em regra, desde que o proprietário da unidade não desvirtue a finalidade do imóvel e não prejudique o sossego, a saúde e segurança dos demais condôminos, a convenção de condomínio não pode restringir a locação. Situação diversa ocorrerá quando o proprietário dispor de seu imóvel para hospedagem atípica, situação que configurará mudança de destinação da unidade imobiliária de residencial para comercial, o que, na grande maioria dos condomínios residenciais, é vedado pela convenção.

3-O que muda se o imóvel é oferecido por plataformas on-line, como o Airbnb?

A controvérsia consiste exatamente em definir se a disposição das unidades autônomas por plataformas configura locação, nos termos da lei do inquilinato, ou atividade de hospedagem. Caso se entenda que é hospedagem, o condomínio pode restringir o uso do imóvel pelo proprietário. Isso porque, além de alterar a destinação da residência, a alta rotatividade de pessoas inerentes à hospedagem pode causar problemas de sossego e segurança aos condomínios, o que, em tese, justificaria a restrição.

4-O que diz o Judiciário sobre o uso dessas plataformas digitais?

Em recentes decisões, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a disponibilização de imóveis para terceiros por curto período e de forma fracionada, pode configurar hospedagem atípica. Mas é importante esclarecer que o STJ não vinculou a utilização de plataformas digitais à hospedagem atípica, pois, “a forma pela qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal.”

5-Quais situações específicas o STJ já analisou?

A 4ª Turma do STJ, em razão da peculiaridade do caso, entendeu que a proprietária do imóvel o utilizava como hospedagem atípica. O ministro Raul Araújo, relator do voto-vencedor, rejeitou a alegação de locação por temporada. Isso porque a proprietária, além de alugar o imóvel de forma fracionada, ou seja, disponibiliza os quartos separados para pessoas distintas, agregou o serviço de lavanderia. Em uma decisão mais recente, a 3ª Turma do STJ reconheceu a validade de cláusula da convenção condominial que proibiu a locação de unidades autônomas por prazo inferior a 90 dias.

6-O assunto ainda será analisado pelo Supremo Tribunal Federal?

Sim, o Supremo Tribunal Federal poderá a analisar a questão, em face de possível lesão ao direito de propriedade disposto no artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.