Imposto de Renda 2024: saiba como declarar a venda de imóveis

A venda de imóveis sempre traz dúvidas, mas as regras não sofreram alterações para o Imposto de Renda 2024. Em geral, os contribuintes são surpreendidos porque há mais de um passo para declarar corretamente.

O valor de imóveis não deve ser atualizado na declaração do IR 2024. A atualização desses bens precisa ser informada no momento em que o imóvel for vendido ou caso tenha sua posse transferida.

Quem adquiriu ou manteve um imóvel em 2023, o bem deve ser reportado na ficha de “Bens e Direitos” sempre pelo custo de aquisição, e não pelo valor de mercado.

Se o imóvel for financiado, o valor que deve constar na ficha de “Bens e Direitos” é o valor da entrada, adicionado de todas as parcelas já pagas, incluindo os juros do financiamento. Além disso, também entram nessa conta o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que foi pago na compra do imóvel, e as despesas com escritura e registro do imóvel.

“Eventuais benfeitorias poderão ser acrescidas ao custo de aquisição, desde que o contribuinte guarde os documentos hábeis e idôneos para comprovação de tais despesas, conforme orientações da Receita Federal”, diz Janine Goulart, sócia da KPMG no Brasil.

Se o imóvel foi quitado em 2023, é só completar essa conta até o fim das parcelas, com a soma do preço pago.

Isenção

Há poucas formas de não pagar imposto ao vender um imóvel. As principais são três:

* Isenção pela venda de único imóvel por até R$ 440 mil

* Isenção pela compra de outro imóvel residencial em até 180 dias

* Apurar prejuízo na venda de imóvel

Ainda assim, há condições. Para a isenção para os R$ 440 mil, o contribuinte não pode ter vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, com ou sem tributação de eventual ganho.

A isenção de 180 dias vale nas mesmas condições de tempo, de utilização uma vez a cada cinco anos, e não se aplica no caso de venda ou aquisição de terreno. A isenção neste caso pode ser usada para aquisição de imóvel na planta, imóvel em construção ou para quitar financiamento (total ou parcial) já possuído pelo contribuinte.

Em caso de prejuízo, não é apurado ganho de capital, portanto, não há imposto. Mas é importante alertar que a descrição da alienação do bem precisa informar detalhadamente por que vendeu por valor menor e para quem vendeu — com CPF e todos os dados do comprador, para que a Receita apure a situação.

Como declarar

Passadas as exceções, vem a regra: como os valores não devem ser atualizados ano a ano de declaração, é provável que o contribuinte apure lucro na operação. Isso configura um ganho de capital e tem uma forma específica de acertar os tributos pelo programa Ganho de Capital (Gcap), da Receita Federal.

É importante se atentar ao fazer o download para que seja baixado o programa do ano de venda do imóvel. Se a venda aconteceu em 2023, o contribuinte deve utilizar o Programa Gcap 2023. Dali em diante, deve seguir os passos:

* No Gcap, o contribuinte deve criar um novo demonstrativo, inserindo seus dados de identificação;

* Em seguida, escolher a ficha “Bens Imóveis” e clicar em “Novo” para apurar o ganho de capital;

* Preencher com os dados solicitados em todas as abas para que a apuração seja concluída;

* No preenchimento da aba “Perguntas” é que se identificam situações de possível isenção de tributação;

* A aba “Cálculo do Imposto” exibirá o imposto devido, que deverá ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte à venda;

* O Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) é gerado no próprio Gcap;

* Se o contribuinte for receber o valor da venda em parcelas, o recolhimento do imposto deverá acontecer conforme o recebimento.

* Na aba “Operação”, o contribuinte deverá indicar “Sim” para a pergunta “A alienação foi a prazo/prestação?” e, indicar na aba “Cálculo do Imposto” as parcelas recebidas.

“Nesse caso, o DARF também deverá ser emitido por meio do programa Gcap, mas terá vencimento no último dia útil do mês seguinte ao recebimento da parcela”, informa Janine.

Caso o contribuinte não tenha feito esse processo até o momento correto de apuração do imposto, ele deve atualizar o Darf utilizando o programa Sicalc, também da Receita Federal, para acréscimo de multa de 0,33% ao dia de atraso, limitada a 20%, mais juros calculados pela taxa Selic (básica de juros) acumulada até a data do pagamento.