Mercado imobiliário: registro de ativos digitais e honorários de corretor de imóveis

É possível incidir honorários para o corretor de imóveis na compra e venda de imóveis por meio da tecnologia blockchain? Recentemente o Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI, publicou a Resolução nº 1.487/2022, vigente a contar de 29/12/2022, a qual institui o Sistema de Governança e Registro (SGR) de Contratos e Documentos no âmbito do Sistema Cofeci-Creci.

A criação da Resolução teve por embasamento o Sistema Eletrônico Unificado de Registros Públicos, denominado SERPE (Lei nº 14.382/22), o qual tem objetivo o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos, e o e-Notariado, que é uma plataforma on-line de serviços notariais e viabiliza os serviços oferecidos pelos tabelionatos de maneira remota e segura por meio de certificação digital baseada em tecnologia blockchain.

Assim, o SGR tem por finalidade integrar e disponibilizar ferramentas digitais para os corretores de imóveis e imobiliárias, os quais poderão utilizar para facilitar, melhorar e ampliar os negócios imobiliários eletrônicos.

Destaca-se o Art. 3º da Resolução, o qual aponta as funcionalidades do sistema: “O SGR oferecerá, no mínimo, as seguintes funcionalidades, que poderão ser acrescidas de outras a serem criadas: I. Registro de Documentos Imobiliários (RDI); II. Banco de Negócios Imobiliários (BNI); III. Registro de Ativos Digitais (RAD); IV. Fiscalização de Atividades Imobiliárias (FAI); e V. Diário Oficial Eletrônico do Sistema Cofeci-Creci (DOE-SCC).”

O registro de documentos imobiliários possibilitará um grande avanço nos negócios imobiliários, dentre eles a elaboração, registro e autenticação de documentos na via digital, tais como: laudos, parecer técnico de avaliação, vistorias imobiliárias automatizadas, contrato de promessa de compra e venda, contrato de intermediação imobiliária com ou sem exclusividade, contrato de locação e contrato de parceria para a intermediação imobiliária.

A permissão do uso da tecnologia blockchain por meio do registro de ativos digitais contribuirá em muito para o mercado imobiliário, pois existe a troca de informações entre a tecnologia adotada pelo emissor do ativo ou do contrato digital, ademais dos custos da transação serem menores.

A exemplificar na prática: é possível a compra e venda de imóveis por ativos virtuais, ou seja, o comprador e/ou compradores podem fazer negócios por meio de tokens, compreendidos como chaves eletrônicas (pedaços de códigos), que representam parte de algum tipo de ativo (bem) dentro da tecnologia blockchain.

Os usuários desta compra e venda virtual de imóvel podem comercializar os tokens quando acharem conveniente e de acordo com o smart contract (contrato inteligente), estabelecido entre as partes envolvidas, pois a referida tecnologia permite transações seguras dentro de uma plataforma on-line.

O comprador também pode usufruir de benefícios: aluguel, garantia imobiliária e outros. No entanto, em caso de desocupação do imóvel, poderá suportar com os custos condominiais, tributários e até de reparos e manutenção.

Neste viés, surge um questionamento relevante sobre a comissão prevista em lei, ou seja, honorários do profissional que intermedia a negociação. Incide ou não honorários para o corretor de imóveis na compra e venda de imóveis por meio da tecnologia blockchain?

Ainda não tem uma resposta concreta para esta pergunta e caberá uma regulamentação pelo próprio Conselho Federal de Corretores de Imóveis, pois, sob o meu ponto de vista, o profissional, corretor de imóveis/imobiliária, é quem auxilia, orienta e dá as diretrizes para os clientes/investidores, como, por exemplo, a própria visita do imóvel/terreno à venda.

De outro lado e sob o ponto de vista jurídico, destaca-se também que os documentos registrados no SGR não podem ser alterados e possuem imutabilidade de conteúdo, ou seja, não podem ser alterados depois de registrados no sistema. Porém, pode ocorrer o aditamento por meio de registros de documentos complementares vinculados ao contrato principal, por exemplo.

Com isso, é relevante para os usuários do sistema (SGR) observar os termos e condições da negociação imobiliária de uma forma clara, legível e compreensível para evitar problemas de cumprimento das obrigações e diminuir eventuais discussões de cláusulas contratuais, além de ser observado as regras da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) e da própria fiscalização virtual das atividades imobiliárias.

As assinaturas eletrônicas e autenticação digital também fazem parte da novidade dentro do Sistema de Governança e Registro (SGR) de Contratos e Documentos, uma vez que são elementos essenciais para a formalização e a segurança dos negócios imobiliários digitais.

A atualização visa o crescimento digital do mercado imobiliário no Brasil e está sendo implementada de forma gradual e observará o uso e a utilização da ferramenta na prática pelos usuários: corretores de imóveis e imobiliárias. Tanto é que o sistema poderá oferecer novas funcionalidades ainda não previstas na Resolução, isto é, permitirá ser agregada modernizações de acordo com o próprio mercado imobiliário e a prática do dia a dia dos usuários.

Ronaldo Emer (@ronaldoemer), advogado e consultor jurídico, OAB/RS 80.601. Especialista em Direito dos Negócios, Gestão Bancária e Direito Digital. Membro Divisão Jovem Federasul. Membro Comissão de Recuperação de Empresas da Divisão Jurídica da Federasul.