Altas da taxa Selic e da inflação impactam a compra e venda de imóveis

O mercado imobiliário passou por uma fase de valorização na primeira parte de 2021 levada, sobretudo, pelos negócios fechados no ano passado, quando a Selic — taxa básica da economia — chegou na mínima histórica, e pelo impulso de mudança que atingiu diversas pessoas na pandemia.

Se, de um lado, os juros baixos deixaram o momento no último ano extremamente propício para quem queria comprar, de outro, o cenário ficou mais atraente neste ano para quem queria vender. Agora, porém, a situação — que já não estava tão fácil para o primeiro grupo –, deve piorar para todos.

O índice FipeZap, uma das principais referências para os preços de imóveis no Brasil, subiu 0,43% em outubro, mesmo valor de setembro, acumulando alta de 4,23% no ano.

Mas especialistas ouvidos já começam a apontar para um cenário mais desfavorável para quem quer compra e vender imóveis se comparado ao primeiro semestre de 2021.

Os grandes motivadores dessa piora são a alta na inflação e, consequentemente, na taxa básica de juros, a Selic — principal ferramenta do Banco Central para conter os preços. Combinados, os dois fatores tendem a reduzir a demanda pelos imóveis, o que faz com que os preços não subam tanto.

Apesar disso, o momento não é totalmente ruim para quem tem interesse em comprar, já que a expectativa é que a Selic, referência para as taxas de financiamento, suba ainda mais.

Vale dizer que os preços do aluguel também estão em alta, alimentados ou pelo IGP-M ou pelo IPCA, indicador de inflação oficial do Brasil e que está subindo mais que o índice FipeZap.

Os ciclos dos preços de imóveis no Brasil

Sergio Cano, professor da FGV (Fundação Getúlio Vargas), afirma que o mercado imobiliário enfrentou uma forte recessão entre os anos de 2015 e 2017, quando a crise econômica derrubou a demanda.

“Os preços dos imóveis mudam muito em função de algumas variáveis, mas principalmente renda, que está ligada ao emprego e ao salário, e taxa de juros”, diz. Naquele período, o desemprego subiu, a renda caiu e a taxa de juros estava em patamares elevados. Com isso, os preços recuaram.

O cenário foi bem diferente do encontrado entre 2007 e 2014. O período é chamado de “ciclo virtuoso” para o setor por Pedro Tenório, economista. À época, a Selic não estava tão elevada, o desemprego era baixo, a inflação controlada e a renda alta. Como resultado, o setor teve uma grande expansão, com preços acompanhando a demanda elevada.

A partir de 2018, a economia começou a se recuperar, e a taxa Selic a cair, o que deu início a uma retomada, mesmo que tímida, do mercado imobiliário. “Já em 2019 o mercado estava em elevação pensando em preço e venda. Todo mundo esperava uma recuperação robusta em 2020”, afirma Cano.

Mas a pandemia frustrou essas previsões. O período inicial, com as restrições e paralisação de atividades como obras e estandes de vendas, afetaram duramente o setor e os negócios. Esse cenário durou alguns meses, mas começou a melhorar a partir do segundo semestre.

Para o professor, o principal motivo é que muitas pessoas ficaram mais tempo em casa, e o descontentamento com o imóvel atual aumentou, assim como o desejo de mudança.

O ciclo de baixa também fez com que as variações de preços ficassem abaixo da inflação, aumentando a atratividade e aquecendo o setor no segundo semestre de 2020 em um contexto de Selic em níveis historicamente baixos.

“Os ciclos de preços e vendas são naturais, construir demora um tempo. A pandemia atingiu bem o IPCA, mas para o FipeZap, o que mais impacta é a Selic. Se a taxa de financiamento cai, a demanda sobe e o preços também”, diz Tenório.

O cenário em 2021

O primeiro semestre do ano acabou sendo bastante favorável para o setor. Com a Selic baixa e o desejo maior de mudança, aliadas a um início de recuperação econômica, as vendas subiram, assim como os preços.

“Entrando em 2021, essa recuperação continuou pensando em preço e volumes de vendas, com essa busca mais presente por imóveis, e muita gente migrando de cidade buscando qualidade de vida melhor com a ideia do home office”, afirma Cano.

Com isso, o FipeZap subiu mês após mês, até o pico de 0,64% em julho. A partir daí, porém, ele desacelerou, com altas menores. O movimento ocorreu exatamente em meio às altas do IPCA e da taxa Selic. Para Cano, isso já reflete uma demanda menor.

“A gente já imaginava que, por conta do aumento de inflação e outras variáveis, a taxa de juros subiria no segundo semestre. O que não imaginávamos é que subiria tanto e tão rápido”, diz Cano.