Por Redação do Jornal O Sul | 26 de abril de 2026
A declaração do IRPF (Imposto de Renda Pessoa Física) 2026 prossegue até 29 de maio. Para evitar aborrecimentos, multas e a temida malha fina, é preciso relembrar as regras básicas e entender como a reforma tributária – já em vigor neste ano – afeta os declarantes com bens imobiliários.
O especialista em direito imobiliário e vice-presidente jurídico da empresa de tecnologia e serviços financeiros para imobiliárias Loft, Jon Bergamo, explica as alterações, o que permanece, o que falta mudar e, principalmente, como se preparar para as transformações.
“Para a grande maioria dos contribuintes do IRPF 2026, a declaração não muda muito, ainda. As mudanças imediatas atingem mais quem aluga ou vende imóveis de forma profissional, com renda relevante e diversos imóveis”, adianta o especialista.
O que muda – e o que não muda – para a pessoa física
Para o contribuinte pessoa física que compra um imóvel para moradia, vende um imóvel de forma ocasional ou aluga até três imóveis, as regras do Imposto de Renda seguem essencialmente as mesmas no curto prazo: imóveis continuam declarados na ficha “Bens e Direitos”, venda com lucro segue sujeita ao ganho de capital e aluguel segue tributado como rendimento tributável.
Isenções tradicionais continuam válidas, como reinvestimento em outro imóvel em até 180 dias. “Mas atenção: as alterações serão paulatinas, acontecerão ao longo dos próximos anos, no entanto, é importante que os contribuintes já conheçam as regras neste ano para evitar inconsistências nas declarações futuras”, recomenda Jon.
O que muda no horizonte da reforma
A principal transformação está no tratamento das atividades imobiliárias recorrentes, como locação profissional, aluguel de curta temporada, compra e venda habitual de imóveis.
Nesses casos, a reforma prevê para os próximos anos:
– Incidência de IBS e CBS: novas tributações, que substituem impostos atuais, formando juntas o chamado IVA dual, que começará a funcionar em modo de testes a partir de 2026 e deve estar plenamente implementado até 2033.
– Critérios objetivos para definir quando a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IVA (imposto que reúne IBS e CBS): pessoas físicas que tenham até três imóveis alugados e renda anual inferior a certo limite continuam fora da tributação de IBS/CBS diretamente.
– Possibilidade de redutores sociais para proteger aluguéis residenciais de menor valor.
Jon esclarece a principal diferença: “Isso cria um divisor de águas entre o proprietário eventual, que segue no Imposto de Renda tradicional, e a atividade econômica imobiliária, que passa a dialogar com o novo sistema tributário”.
Ele reforça que entender isso agora é essencial, pois os erros na declaração a partir de 2027 podem causar inconsistências patrimoniais, multas e autuações, dificuldade de comprovar custo de aquisição no futuro e problemas com fiscalizações já adaptadas ao novo sistema. “As declarações deixam de ser apenas uma obrigação fiscal e se tornam uma estratégia de proteção patrimonial”, completa.
De volta ao básico: regras gerais
– Na compra, a regra central é declarar só o custo pago – nunca atualize pelo valor de mercado.
– No financiamento, informe apenas o que foi pago até 31/12/2025 – e o erro clássico aqui é considerar as dívidas (financiamento não entra em Dívidas e Ônus Reais).
– Na venda, se houve lucro, ele deve ser apurado no Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) da Receita Federal até o último dia útil do mês seguinte ao da transação.
– Já no aluguel, esse rendimento deve ser declarado em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”.
Quais imóveis precisam ser declarados?
Todos os imóveis em seu nome devem ser informados, independentemente do valor, uma vez que você seja obrigado a declarar IRPF no ano. Isso inclui casas, apartamentos, terrenos, imóveis rurais, salas comerciais e até participações em consórcios imobiliários.
Checklist essencial
Compra: grupo 01 em Bens e Direitos, com endereço, matrícula, forma de aquisição e total pago no ano.
Financiamento: somente entrada, parcelas, juros, ITBI, cartório e corretagem que foram efetivamente pagos.
Venda: atualize a discriminação, zere a situação em 31/12/2025 e importe o GCAP.
Aluguel: pessoa física costuma exigir Carnê-Leão; pessoa jurídica entra em Rendimentos Tributáveis.
Por último, Jon Bergamo deixa algumas dicas práticas para facilitar a declaração:
– Guarde todos os documentos: o que mais complica o processo é a desorganização; tenha à mão os contratos, escrituras, recibos de pagamento, comprovantes de aluguel e notas fiscais de benfeitorias.
– Declare tudo na ficha correta: bens na ficha de “Bens e Direitos”, rendimentos de aluguel na de “Rendimentos Tributáveis”.
– Considere ajuda de um contador em casos de imóveis financiados, aluguéis de temporada ou quando houver várias transações no mesmo ano.
