Terça-feira, 25 de junho de 2024

Quem financiou imóvel com indexador IPCA ou poupança viu o valor das prestações subir. Mas é possível contornar a situação

Carne, gasolina, conta de luz e agora até mesmo a prestação do financiamento da casa própria aumentou. E a maioria sequer entende porque está pagando mais caro nas parcelas. Um dos principais motivos para isso é o seu indexador. Em 2019 e 2020, os bancos, liderados pela Caixa Econômica, lançaram linhas de financiamento indexadas ao IPCA ou à rentabilidade da poupança.

Isso quer dizer que o saldo devedor seria atualizado por esses indexadores no período do empréstimo, o que altera o valor das parcelas. Em outras palavras: se a inflação sobe ou a rentabilidade da poupança se eleva, suas parcelas e dívida crescem junto com elas.

A principal vantagem dessas linhas eram os juros baixos, a partir de 2,95% ao ano, bem abaixo dos juros de 8% ao ano daquela época, oferecidos nas linhas tradicionais atreladas à Taxa Referencial (TR). Para quem quitaria logo o empréstimo, essa modalidade de financiamento tinha um bom apelo.

O problema é que de lá para cá, a inflação disparou. Com ela, subiu também a taxa básica de juros, a Selic, num esforço do Banco Central para conter a alta de preços. E quando a Selic sobe, acima de 8,5% ao ano, a rentabilidade da Poupança também é elevada. Por isso, quem fechou contrato com este indexador ou outro ligado à inflação pode estar em apuros.

Nos bancos, a adesão às linhas e poupança não foi tão grande. Depois de entender onde estavam se metendo, muitas pessoas acabaram preferindo financiamento com a TR, que aumentou também, mas segue próxima de zero. É um indexador com variações menores, mais estabilidade, e justamente por isso as linhas têm juros mais altos. Quem financiou com TR pode até ter visto alteração no valor das prestações, mas foi algo mais suave.

A situação de encarecimento das parcelas é mais comum para quem financia diretamente com a construtora, que quase sempre fecha contratos com correção dos índices de inflação: IGP-M ou IPCA. O primeiro teve uma alta acumulada de 10,7% e o segundo, 11,9% nos últimos 12 meses.

Idade

Não é culpa só da inflação. A idade do tomador de crédito também tem impacto no valor das parcelas. Isso ocorre porque o financiamento imobiliário é formado por um CET que inclui seguros obrigatórios, como seguro de vida e de danos ao imóvel.

Em caso de morte, o financiamento é mantido e quitado pela seguradora. Por isso, quanto mais velho você fica, mais é visto como um usuário de risco para as seguradoras. Dessa forma, elas aumentam o valor da apólice e isso impacta nas suas prestações.

Solução

No segundo caso, da idade, a alternativa é buscar uma nova seguradora. Fazer cotações. No momento do fechamento de contrato, os bancos são obrigados a apresentar pelo menos duas opções de seguro. Eles costumam oferecer a seguradora do próprio grupo do banco e o segundo, em geral mais caro.

Mas nada impede que você busque outra seguradora ou que troca a sua mesmo após o início do financiamento.

Para o primeiro caso, dos indexadores IPCA e Poupança, existe a portabilidade de crédito, em que um devedor pode fazer uma transferência de sua dívida para outra instituição financeira, com condições melhores que a anterior. Para isso, é preciso pesquisar bastante as melhores condições na concorrência.

É possível sair de uma linha de financiamento de IPCA ou Poupança para TR. No início, quando essas linhas foram lançadas há dois anos, isso não era permitido e quem aderia a linhas com IPCA tinha que seguir até o final. Mas agora, os bancos estão mais flexíveis e já dá para trocar o tipo de contrato.

De acordo com a Melhortaxa, a procura pela portabilidade de crédito aumentou nos últimos quatro meses. Por meio do mecanismo, também é possível trocar o financiamento de uma construtora para um banco, que quita os débitos em aberto e cria um novo contrato, saindo de uma taxa de juros que pode passar dos 12% ao ano para o patamar dos 9% + TR.

A economia no valor total do financiamento pode chegar a R$ 380 mil, no caso de um imóvel de R$ 950 mil, em um prazo de 16 anos (192 meses), por exemplo. É o que mostra uma simulação de troca de contrato em 2021, ano em que o IGP-M atingiu 17% no acumulado.

Em relação a contratos com construtoras, outra vantagem está no fluxo de pagamento da transação. No financiamento direto com a construtora, a dívida pode ser parcelada entre 5 e 10 anos. Em um financiamento bancário, esse período pode se estender até 35 anos.

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